Piaţa imobiliară din Cluj-Napoca – creştere contextuală sau reală a preţurilor?

Piaţa imobiliară din Cluj-Napoca este o piaţă dinamică care a înregistrat o creştere fulminantă în ultimii doi ani. Dacă în anul 2015 s-a înregistrat un preţ mediu de 873 euro/mp (conform unui studiu realizat de Veridio pentru Primăria Municipiului Cluj-Napoca), în anul 2016 s-a ajuns la 1.000 euro/mp, iar după primele 6 luni din 2017, preţul mediu a crescut cu circa 10% faţă de cel de anul trecut. Această creştere este una contextuală? Ce a influenţat această creştere? Ne apropiem de de o nouă criză imobiliară?

Pentru a găsi răspunsul la aceste întrebări am discutat cu consultantul imobiliar Gheorghe Crăciun a cărui opinie este

1 Creșterea prețului pe piața imobiliară din Cluj-Napoca este o creştere reală, susținuta de piață sau este una contextuală?

Creşterea preţurilor pe piaţa imobiliară din Cluj Napoca este o creşterea reală, deoarece cererea este mai mare decât oferta. Sunt mulți tineri care lucrează la firmele multinaționale, în IT şi alte sectoare de piaţă care au salarii foarte bune, peste medie, şi care preferă să îşi ia un credit pentru a-şi cumpăra o locuinţă, decât să stea în chirie.

Şi chiar în acest moment nu sunt apartamente de vânzare pentru câtă nevoie este în piaţă.

2. Care sunt factorii care au provocat aceste creșteri de preţuri la toate categoriile de proprietăţi imobiliare?

Unul din factorii care a generat acest fenomen este salariul tinerilor care lucrează la companiile multinaționale, salariu care este peste medie. Pe de altă parte nu numai cei care lucrează în multinaționale, ci şi cei care lucrează în alte companii şi care au salarii bune, îşi doresc mai degrabă să achiziţioneze un apartament decât sa stea în chirie.

Chiar în acest moment făcând o comparație între prețul chiriei unui apartament, fie cu 1 sau cu 2 camere, şi rata la un apartament de o asemenea mărime, chiria pe care trebuie să o plătești este mai mare decât rata pe care trebuie să achiţi la banca. Iar din acest motiv mulți preferă să îşi cumpere un apartament în detrimentul închirierii. Unde mai punem şi mentalitatea noastră a românilor de a deține o locuință.

După cum am observat la clienții noștii, sunt mulți din alte județe din jurul Clujului care cumpără apartamente pentru copii lor, pentru momentul când o să vină la facultate, şi cumpăra acum apartamente pentru ei, deoarece piaţa imobiliară din acest moment este în creştere. Cei mai mulți dintre aceștia achiziționează apartamente cu banii cash, dar şi cu credit.

Un alt factor care a dus la creşterea preturilor este şi programul Prima Casa, şi avand în vedere ca era un program cu durată limitată cererea era foarte mare, şi asta a dus şi la creşterea preturilor apartamentelor. Aici a fost cerere foarte mare pentru locuințe noi cu 1 şi 2 camere.

Un alt factor este calitatea învățământului şi diversitatea acestuia. Avem foarte multe facultăţi din toate domeniile de învăţământ care ii atrage pe tineri să studieze în Cluj-Napoca, şi din acest considerent şi chiriile sunt pe măsură. Totul este legat de cerere şi ofertă, iar în lipsa ofertei tinerii sunt dispuși să plătească cât este nevoie.

Nivelul de trai este ridicat în Cluj-Napoca, şi mulți se relocă din alte județe, pentru un trai mai bun, un loc de muncă mai bun, pentru o calitate a vieții ridicată. Cluj-Napoca este un magnet în acest moment pentru mulți, mai ales pentru tineri.

3. Mulți analiști spun că ne apropiem de o nouă criză imobiliară. Este adevărat? Daca da, care ar fi semnele care ar indica apariția acesteia şi care ar fi orizontul de timp?

Din punctul meu de vedere eu zic ca nu este momentul unei crize imobiliare, şi vă spun şi de ce.

În acest moment, peste 90% din tranzacțiile cu locuințe noi sunt făcute de cumpărători care folosesc locuințele în scop locativ, şi nu pentru investiții. Prin comparație cu anii 2007-2008, unde peste 80% dintre locuințe erau achiziționate pentru investii, pentru a le revinde rapid cu o marjă de profit foarte mare.

Este adevărat că ne apropiem ca şi preturi de acea perioadă din 2007-2008, dar preţurile sunt justificate, iar piaţa este educată. Chiar şi investitorii construiesc apartamente după nevoile care există în piaţa, cele mai multe apartamente puse în vânzare sunt de 1 şi 2 camere.

Este nevoie de locuințe pentru tinerii care locuiesc în acest oraș.

Un alt semn pentru care nu ne apropiem de o criza imobiliară este că peste 60% din tranzacțiile imobiliare se fac cu banii cash, şi restul cu credit bancar.

Majoritatea dintre constructorii mari din Cluj-Napoca au vândut în acest moment peste 80% din apartamentele disponibile din proiectele lor, şi demarează altele noi.

4. Oare anul 2018 ne va aduce creșteri la preţurile imobiliarelor la fel ca în 2017? Daca da, care ar putea fi ritmul de creştere? mai mare sau mai mic decât în 2017?

Preţurile sunt în creştere, şi vor fi în creştere cel puțin până la finalul lui 2018, chiar şi mai mult. Vor fi şi perioade de stagnări, dar aici mă refer la preţurile pentru apartamentele în blocurile vechi, deoarece se construiesc tot mai multe blocuri noi, şi atunci cumpărătorii aleg apartamentele noi în detrimentul celor vechi. Se dezvoltă ansambluri noi în cartierele limitrofe, deoarece în centru sunt puține terenuri libere pentru a se construi, cum ar fi cartierele Borhanci, Sopor, Europa, Făget, Iris cu cartierul Tineretului, şi alte cartiere din jurul Clujului. Unde se găsesc terenuri libere dezvoltatorii construiesc blocuri şi case, în funcție de cum permite PUZ-ul zonei.

De asemenea se dezvoltă foarte mult şi localitățile limitrofe municipiului, unde încep să se construiască ansambluri mari de case, gen Apahida, unde se dezvolta un ansamblu de 80 de case, Dezmir, Baciu şi mai ales Florești, cea mai mare comună din România ca şi număr de locuitori.

În acest an, creşterea a fost în jur de 8-10% în medie, dar sunt şi cazuri unde creşterea este şi mai mare, acestea fiind cazuri particulare.

Ritmul de creştere pentru 2018 va fi apropiat de 2017, deoarece se construiește mult, cum am mai spus, în zonele limitrofe, şi va fi o diversitate mare de locuințe în piaţa. Totodată, se va păstra o proporție la nivelul preţurilor deoarece în zonele limitrofe preţurile sunt mai mici decât în oraș.

Dezvoltatorii construiesc mult mai calitativ, cu un raport preț-calitate bun. Construind mai bine, vând la preturi mai ridicate. Acum nu se mai construiește doar pentru a vinde rapid, pentru ca este o competiție mare în piaţa şi trebuie să se diferențieze de concurenţă. Cumpărătorii sunt educați, şi aleg cumpătat, deoarece după cum am spus mai la început, ei cumpăra mai mult în scop locativ, nu pentru investiție. Cei care doresc să cumpere pentru investiţie (închiriere ulterioară sau revânzare) achiziționează apartamente în zonele bune ale orașului, unde şi preţul chiriei este mai mare.

Piaţa imobiliară din Cluj-Napoca a început să se maturizeze, şi este în curs de dezvoltare. Suntem pe un drum bun, şi o să fim în continuare. Ceea ce pot să vă spun este că acuma este un moment bun pentru a cumpăra o locuinţă.

Interviu realizat cu Gheorghe Craciun, consultant imobiliar