Adrian Vascu: valorile impozabile ale cladirilor (şi) în 2018

Valorile impozabile

Am intrat in al treilea an al aplicarii Noului Cod Fiscal care a introdus un nou sistem in ceea ce priveste modalitatea de impozitare a cladirilor. Cu siguranta sistemul actual este mai clar fata de varianta anterioara, desi exista voci care sustin ca ar trebui modificat din nou.

Sa recapitulam in cateva idei.

libris.ro
Care au fost schimbarile?

  • Cladirile sunt impozitate in functie de utilizarea acestora si nu de cine este proprietarul lor
  • Au fost evidentiate cele trei utilizari: rezidentiala, nerezidentiala si mixta
  • Valorile impozabile nu se mai inregistreaza in situatiile financiare, deci s-a decuplat valoarea fiscala de cea contabila
  • A aparut o noua categorie de contribuabili: persoanele fizice care detin cladiri nerezidentiale
  • Daca nu se actualizeaza valoarea impozabila o data la 5 ani creste cota de impozitare pentru persoanele fizice
  • Daca nu se actualizeaza valoarea impozabila o data la 3 ani creste cota de impozitare pentru pesoanele juridice
  • Regulile de stabilirea a valorilor impozabile de catre evaluatorii autorizati au fost clar stabilite, fiind aprobat un standard de evaluare specific in acest sens: GEV 500 – Determinarea valorii impozabile a cladirilor

Ce s-a mentinut?

  • S-a mentinut faptul ca impozitul pe cladiri este rezultatul inmultirii dintre valoarea impozabila si cotele de impozitare
  • S-a mentinut faptul ca impozitul pe terenuri si cel aferent cladirilor reprezinta doua notiuni distincte, chiar daca in piata terenul si cladirile pe care acestea se afla se tranzactioneaza, de regula, impreuna. In aceste conditii nu a fost posibil ca standardul de evaluare GEV 500 sa includa estimarea valorii de piata. Chiar daca se spune ca la discutiile cu FMI care au precedat modificarile codului fiscal, s-a discutat de valoarea de piata ca tip al valorii de impozitare, asa cum este si in alte tari europene si nu numai, dar in Romania acest tip de valoare nu a putut fi aplicat pentru ca „filozofia” impozitului pe proprietate nu s-a modificat si adaptat conform modelului tarilor care generic erau preluate ca exemplu. Am mentinut sistemul anterior. De ce nu s-a schimbat fundamentul impozitarii cladirilor, mutandu-se inspre impozitarea proprietatilor, este probabil usor de inteles avand in vedere ca numarul de proprietari de case din Romania este pe primul loc din Europa ca procent din total populatie si in realitate ne confruntam cu urmatoarea situatie: avem „averi mari” si „venituri mici” adica un dezechilibru generat in primul rand de modalitatea in care au fost dobandite mare parte dintre proprietatile imobiliare dupa anul 1990. S-au cumparat la preturi mici, echivalentul a cateva sute sau mii de dolari, iar ritmul cresterii valorii de piata a acestora a fost mult superior ritmului de crestere a veniturilor majoritatii populatiei. Principalul criteriu care a stat la baza nemodificarii sistemului de impozitare a fost, cred, de natura electorala si pe masura ce a trecut timpul a devenit din ce in ce mai greu de atins. Din punct de vedere al incasarilor din impozitul pe proprietate, nivelul acesta este redus in Romania fata de alte tari europene sau chiar Statele Unite. Daca insa comparam acest nivel, asa redus al impozitelor, cu veniturile majoritatii populatiei detinatoare de imobile rezidentiale, vom vedea ca nu exista prea multe rezerve suplimentare care sa sustina schimbarea sistemului de impozitare fara modificari profunde. In aceste conditii, intelegand in ce situatie ne aflam, va trebui gasit acel sistem de impozitare care sa functioneze in actualele conditii pana cand suportabilitatea populatiei si asumarea pretului electoral vor deveni acceptabile. In acest context nu inteleg de ce se discuta din nou despre modificarea codului fiscal prin introducerea valorii de piata a cladirilor, o norma care este imposibil de aplicat, atata vreme cat sistemul actual de impozitare al terenului, separat fata de cladire, nu se schimba si, in consecinta, este un nonsens sa se discute despre valoarea de piata a cladirilor. Odata cu intentia Guvernelor de dupa alegerile din 2014 de a introduce Codul Fiscal al Autoritatilor Locale au aparut diverse versiuni ale noilor schimbari care inlcudeau si aceasta propunere care are, dupa parerea mea, mai degraba un caracter populist decat o fundamentare care sa justifice cu cifre si cum se poate realiza, si care vor fi efectele. La data redactarii acestui articol, in februarie 2018, nu s-a materializat aceasta modificare discutata si aflata in dezbatere la autoritatile locale de prin toamna anului 2017. Sper sincer sa nici nu se materializeze in aceasta forma. Altfel spus, Statul, are toate parghiile sa adopte orice sistem de impozitare, dar sa il faca functional si adaptat la realitatile din Romania. Utilizarea valorii de piata doar in cazul cladirilor nu se incadreaza in aceste cerinte.

Ce ar trebui schimbat?

  • Cred ca principala tema care a dat multe batai de cap atat autoritatilor, cat si contribuabililor si nu in ultimul rand evaluatorilor, a fost utilizarea mixta, respectiv acea utilizare care presupunea ca in aceeasi cladire se desfasoara atat activitati rezidentiale cat si activitati nerezidentiale. A existat o acceptare cvasiunanima a faptului ca pot fi diferite cotele de impozitare pentru cele doua utilizari, dar codul fiscal a prevazut ca cel putin pentru partea nerezidentiala din cladire, valoarea impozabila sa rezulte dintr-un raport de evaluare realizat de catre un evaluator autorizat, in timp ce pentru partea rezidentiala se utilizeaza un algoritm fix prevazut de codul fiscal. In aceste conditii a fost o mare risipa de energie, in special din partea contribuabililor, de a incadra cladirile in utilizarea mixta si de a stabili valoarea impozabila a partii nerezidentiale, chestiune care poate fi evitata in viitor, printr-un algoritm simplu. S-ar putea prevede ca valoarea impozabila a cladiri este una singura indiferent de care este partea rezidentiala si care este partea nerezidentiala, ca utilizari, iar autoritatile locale sa calculeze impozitul luand in calcul cote diferite pentru cele doua utilizari si declaratia pe proprie raspundere a contribuabililor referitoare la procentul din cladire folosit in cele doua utilizari. S-ar economisi astfel si timp si bani din partea contribuabililor fara sa fie afectata suma care provine ca impozit din aceste cladiri.
  • O alta tema care poate fi analizata si scoasa din sfera evaluarii de catre evaluatori autorizati este valoarea impozabila a cladirilor rezidentiale apartinand persoanelor juridice, care astazi este estimata de catre evaluatori dar utilizand algoritmul de calcul prin care autoritatile locale calculeaza valoarea impozabila pentru persoanele fizice. Cred ca aplicarea aceluiasi algoritm si la persoanele juridice pentru cladirile rezidentiale este o solutie de simplificare binevenita pentru toate partile implicate.

Dupa cum se observa, ca in multe alte situatii, schimbarea unui sistem a condus la efecte pozitive si altele, mai putin pozitive. Cred ca sistemul actual reprezinta un pas in fata comparativ cu cel anterior. Perfectibil, desigur. Pasul urmator sa fie insa tot inspre perfectionarea acestuia si sa nu se faca gesturi scoase din context cu modificari de forma care pot strica si ce s-a facut bun in ultimii 3 ani. Sunt de acord cu schimbarea in mai bine, dar sa nu uitam sa „masuram de mai multe ori” si „sa taiem o singura data”. Invers este mai simplu, dar cu un rezultat mult mai rau.

Adrian Vascu

NU SUNT COMENTARII

Transmiteti un mesaj

five × 3 =